15 platů za klíče: Proč je Praha na hraně evropské dostupnosti?

Příběh: Mladá rodina v roce 2026 vs. neúprosná matematika trhu. Proč cena bytu není určena cenou cihel, ale cenou „razítka“ a proč ani vyšší platy tuto propast nezalepí. Verze: v1.0

Český sen v zajetí čísel

Pro generaci dnešních třicátníků se „vlastní bydlení“ změnilo z běžného životního milníku v nedosažitelný luxus. Budoucí premiérka zdědí zemi, kde se střední třída s dětmi tísní v malých nájmech, zatímco jejich vrstevníci v Turíně nebo Bruselu si kupují své první byty.

Není to tím, že by Češi méně pracovali. Je to tím, že se naše bydlení stalo „betonovou pastí“, ze které nevede cesta ven skrze úspory, ale pouze skrze radikální změnu státního přístupu.

Měřítko věcí: pražský extrém

Abychom pochopili hloubku krize, musíme se podívat na mezinárodní srovnání. Index dostupnosti bydlení měří, kolik průměrných ročních hrubých platů potřebujete na pořízení průměrného 70m² bytu. Praha není celé Česko: žije v ní zhruba desetina obyvatel a se zázemím přibližně pětina. Je ale extrémem, který ukazuje, co se stane, když se vysoká poptávka potká s nízkou novou nabídkou.

Factfulness Point:

• V Praze v roce 2025 potřebujete podle Deloitte 15,0 hrubých ročních mezd. Praha je třetím nejméně dostupným městem v tomto evropském srovnání.
• Pro srovnání: Bratislava je na 13,9, Varšava 9,2, Berlín 8,4 a Vídeň 8,1 hrubých ročních mezd. Tedy i města, která jsou Praze geograficky, ekonomicky nebo historicky bližší než Turín či Odense, vycházejí výrazně dostupněji.

To znamená, že pražský kupující potřebuje téměř dvojnásobek ročních mezd proti Vídni nebo Berlínu. Tento „dluh času“ je tím, co dusí českou demografii i spotřebu domácností.

Cihly nejsou celé vysvětlení

Když se ptáme, proč je bydlení drahé, často slyšíme o cenách energií, materiálů nebo „chamtivých developerech“. Jenže data ukazují širší problém: kapacitu celého systému.

U délky výstavby je fér být přesný: není to jen „výmluva developerů“ ani jen vina jednoho úřadu. Dlouhý čas vzniká součtem povolování, územního plánování, odvolání, infrastruktury, financování, kapacit stavebnictví a lokálního odporu. MMR samo upozorňuje, že po reformě stavebního práva a náběhu ISSŘ nemáme spolehlivou jednotnou časovou řadu délky řízení. Víme však dvě věci. Česko mělo ve starším benchmarku World Bank Doing Business velmi slabou pozici v povolování staveb a v roce 2025 dál nepřibývala nabídka v metropolích tempem, které by mohlo dostupnost rychle zlepšit.

• Každý rok čekání na projekt znamená vyšší finanční náklady, úroky, riziko změny cen i tlak na výslednou cenu bytu.
• Výsledek: Praha má cíl stavět kolem 9 000 bytů ročně, ale v roce 2025 jich bylo dokončeno 5 303. To je pod měřítkem, které město samo uvádí jako potřebné.

Past „vlastnického fetiše“

Česko je silně vlastnicky orientovaná země. OECD pro rok 2022 uvádí, že 72 % českých domácností bydlí ve vlastním a 22 % v tržním nájmu. Historicky to byl symbol jistoty; dnes se z toho stává problém, pokud druhá kolej neexistuje.

Mladá generace je v roce 2026 „locked out“: zamčená před vlastnictvím, ale bez dostatečně stabilní a dostupné nájemní alternativy. Vídeň ukazuje, že nájem nemusí být prohra, pokud za ním stojí velký nekomerční a nákladový sektor. Česko takový sektor teprve musí vybudovat.

Závěr: Premiérka nabídky

Budoucí premiérka musí přestat slibovat „levnější hypotéky“, které jen dál vyženou ceny nahoru. Suverenita bydlení vyžaduje:

1. Měřit a zrychlit povolování: jednotná otevřená data o fázích řízení, odvoláních a územním plánování.
2. Vybudovat nájemní standard: obecní, družstevní, neziskové a dlouhodobě institucionální bydlení jako důstojnou alternativu k vlastnictví.
3. Modernizovat technologie opatrně: prefabrikace a dřevostavby mohou zrychlit realizaci, ale jen pokud existují pozemky, projekty, povolení a financování.

Bydlení není jen sociální právo. Je to fyzikální parametr ekonomické konkurenceschopnosti. Pokud lidé nebudou mít kde bydlet, nebudou mít kde pracovat a v Česku nebude mít kdo zůstat.

---

Zdroje: Deloitte Property Index 2025, Central Group CG-Index 2025, ČSÚ Praha: bytová výstavba v roce 2025, OECD Housing Reforms in Czechia and Poland, MMR: Stav stavební výstavby a její evidence.