Polsko vydává nejvíc stavebních povolení v EU. Proč jsou tam byty stejně nedostupné?

Země, která staví nejvíc – a stejně zdražuje

Podle Eurostatu Polsko vydává ročně přes 280 tisíc stavebních povolení na bytovou výstavbu – absolutně nejvíc v rámci celé EU, a to i po přepočtu na obyvatele patří mezi evropskou špičku v tempu nové výstavby. Navzdory tomu polské ceny bytů a zejména nájmy v posledním desetiletí podle Deloitte Property Indexu 2025 rostou rychleji než ve většině sousedních zemí, včetně Česka.

Kde se nová výstavba soustředí

Klíčové vysvětlení paradoxu je geografická koncentrace. Naprostá většina nové polské výstavby se soustředí kolem velkých metropolí – Varšava, Krakov, Vratislav, Poznaň – kde je poptávka po bydlení nejvyšší díky migraci za prací a vysokoškolským vzdělání. Mimo tato centra zůstává nabídka mnohem omezenější, podobně jako v Česku mimo Prahu a Brno.

Odhadovaný deficit přetrvává i přes rekordní tempo

I při historicky nejvyšším tempu výstavby data polského statistického úřadu ukazují, že odhady polského deficitu bytového fondu zůstávají v řádu nižších milionů jednotek – desítky let podinvestice do bydlení za socialistické éry a následná demografická migrace do měst vytvořily mezeru, kterou ani rekordní tempo nedokáže rychle uzavřít. Ceny navíc podle zpráv Narodowego Banku Polskiego o trhu nemovitostí rostou souběžně s rychle rostoucími mzdami a přílivem zahraničních investorů do nemovitostí, což tlak na poptávkové straně dál zvyšuje rychleji, než nabídka stačí reagovat.

Co to znamená pro debatu o povolování

Polský případ je důležitým korektivem zjednodušeného argumentu „stačí zrychlit povolování a problém se vyřeší". Polsko povolování zrychlilo výrazně víc než Česko a problém nedostupnosti bydlení přesto nezmizel – ukazuje to, že rychlost povolování je nutná, ale ne dostačující podmínka. Bez paralelního řešení koncentrace poptávky (regionální rozvoj, dostupnost práce mimo metropole) zůstává i rychle stavěná nabídka pozadu za poptávkou v nejatraktivnějších lokalitách.

Relevance pro Česko

Česká debata o nedostupnosti bydlení se často soustředí výhradně na zrychlení stavebního řízení v Praze. Polská zkušenost naznačuje, že i radikální zrychlení povolování nemusí samo o sobě stačit, pokud zůstane neřešená hlubší příčina – koncentrace ekonomických příležitostí v jedné metropoli, která žene poptávku rychleji, než jakákoli realistická nabídka stihne reagovat.