V Tokiu jsou ceny bytů stabilní už desítky let. Japonský recept: nechat stavět skoro všude

Výjimka mezi světovými metropolemi

Tokio, jedna z největších metropolí světa s přes 14 miliony obyvatel v samotném městě a přes 37 miliony v celé metropolitní oblasti, je často citováno jako výjimka mezi velkými světovými městy: ceny bytů zůstávají v dlouhodobém horizontu relativně stabilní, na rozdíl od rychlého růstu v Londýně, Paříži, New Yorku nebo Praze. Hlavní vysvětlení není nižší poptávka – Tokio dál roste – ale podstatně pružnější nabídka.

Národní, ne lokální kontrola nad zónováním

Klíčový institucionální rozdíl je, že japonské zákony o územním plánování (zoning) jsou nastaveny na národní úrovni, ne na úrovni jednotlivých městských částí nebo obcí. To výrazně omezuje schopnost lokálních zastupitelstev a sousedských iniciativ (takzvaný NIMBY efekt – „not in my backyard") blokovat novou výstavbu v konkrétní lokalitě. Japonské zónovací kategorie navíc povolují smíšené využití (bydlení, obchody, kanceláře v jedné budově) podstatně volněji než typický evropský systém striktního oddělení funkcí.

Výsledek: nabídka reaguje na poptávku rychleji

Tokio dlouhodobě staví desítky tisíc nových bytových jednotek ročně – v přepočtu na obyvatele výrazně víc než většina evropských metropolí. Tato rychlá reakce nabídky na poptávku je hlavní mechanismus, který udržuje ceny stabilní i při růstu populace a ekonomiky.

Důležité kulturní a strukturální rozdíly

Japonský model těží z faktorů, které nejsou plně přenositelné: relativně slabší kulturní důraz na vlastnictví nemovitosti jako primární formy uchování bohatství (ve srovnání s českou tradicí), velmi rychlá amortizace hodnoty starších budov v japonském realitním trhu, a odlišná demografická situace (celostátní pokles populace mimo Tokio, který koncentruje migraci do metropole jinak než v Česku).

Co je přenositelné pro Česko

Přímá kopie japonského modelu (národní zónování nahrazující lokální kompetence) by v českém právním a politickém kontextu byla těžko prosaditelná. Přenositelný princip je ale jasný: čím větší rozhodovací pravomoc mají lokální aktéři s motivací blokovat novou výstavbu (typicky stávající vlastníci nemovitostí obávající se poklesu hodnoty nebo změny charakteru čtvrti), tím pomaleji nabídka reaguje na poptávku. Omezení diskreční pravomoci na úrovni jednotlivých stavebních úřadů a zavedení jasnějších, méně napadnutelných zónovacích pravidel by mohlo zrychlit povolování i v českém kontextu bez nutnosti kopírovat celý japonský systém.

---

Zdroje: Tokyo Metropolitan Government: Housing and Land Survey · OECD: Housing supply responsiveness across countries · André Sorensen: The Making of Urban Japan (akademická literatura o japonském zónování) · Deloitte Property Index 2025