Data pro budoucí premiérku · Nedostupnost bydlení
Proč nestačí stavět: jak funguje bytový deficit bez regulace nájmů
Kateřina Mahdalová & Michal Škop · 18. června 2026
Česko vydalo v roce 2023 stavební povolení na přibližně 48 000 bytových jednotek – meziročně více než v roce předchozím. Přesto jsou byty v Praze, Brně a dalších větších městech dostupnější pouze pro vyšší příjmové skupiny. Mediánová cena bytu v Praze odpovídá přibližně 15násobku ročního mediánového příjmu domácnosti.
Jak investiční poptávka formuje trh
Bytový trh funguje jako každý jiný trh: cenu určuje setkání nabídky a poptávky. Problém je, kdo tvoří poptávku. V segmentu nových bytů v Praze tvoří investiční kupci – osoby a firmy nakupující za účelem dalšího pronájmu nebo prodeje – odhadem 40–50 % poptávky.
Investiční poptávka je méně citlivá na cenu než poptávka bytová. Investorovi stačí, aby byl výnos z pronájmu přijatelný – a ten zůstává přijatelný i při vyšší kupní ceně, pokud nájmy rostou úměrně. V Praze nájmy v letech 2020–2024 reálně vzrostly přibližně o 40 %.
Výsledek: nová výstavba nájmy nesrazí dolů, pokud ji pohltí investiční segment.
Co regulace nájmů dělá a co ne
Regulace nájmů – stropy nebo omezení meziročního růstu – snižují náklady pro stávající nájemníky v regulovaných bytech. Nevytvářejí nové byty. Mohou snížit motivaci majitelů k pronajímání a vytvořit duální trh: levné regulované byty pro stávající nájemníky, drahý volný trh pro nové.
Dobře nastavená regulace (jako ve Vídni nebo Berlíně) je součástí komplexnějšího systému: regulace + výstavba dostupného bydlení státem nebo obcemi + transparentní evidence nájmů. Regulace bez ostatních komponent problém přesouvá, neřeší.
Co chybí v české politice
Česko nemá zákon o dostupném nájemním bydlení, který by obcím dal nástroje pro výstavbu nebo správu bytového fondu. Nemá transparentní evidenci nájmů, ze které by regulátor čerpal data. Nemá daňový rámec, který by odlišoval investiční byty od bytů k vlastnímu bydlení.
Výstavba sama o sobě nevyřeší bytovou krizi, pokud nereaguje na strukturální příčiny: investiční charakter trhu, pomalý stavební proces a absenci komunálního bytového fondu.