Data pro budoucí premiérku · Nedostupnost bydlení
Nedostupnost bydlení – Systémové selhání nabídky
Kateřina Mahdalová & Michal Škop · 12. června 2026
Datum: 2026-06-12 Kapitola: 08 – Nedostupnost bydlení Status: DRAFT (Pro exekutivní rozhodnutí)
STOP-INDICATOR
15 hrubých ročních mezd. Tolik podle Deloitte Property Index 2025 stojí průměrný 70m² byt v Praze. Česká metropole je tak 3. nejméně dostupným městem v evropském srovnání Deloitte po Amsterdamu (15,4) a Aténách (15,3). Pro střední třídu to znamená jednoduchou věc: vlastnické bydlení se v Praze oddělilo od běžné kupní síly.
KLÍČOVÝ STRATEGICKÝ GRAF (Koncept)
ID: FIG-08-01 – Propast dostupnosti v EU (2025)
- Typ: Sloupcový graf (Horizontal Bar Chart).
- Osy: X = Počet hrubých ročních mezd na 70m² byt; Y = Evropské metropole.
- Data: Praha (15,0), Bratislava (13,9), Varšava (9,2), Berlín (8,4), Vídeň (8,1).
- Zpráva pro grafika: Zvýraznit Prahu červeně jako extrém i vůči blízkým metropolím; Vídeň/Berlín/Varšava ukazují, že většina relevantních benchmarků je výrazně dostupnější.
NEPOHODLNÉ PRAVDY (The Physics of Housing)
- Nabídkový deficit: Praha má vlastní cíl stavět kolem 9 000 bytů ročně, ale v roce 2025 jich bylo dokončeno 5 303. Brno je přitom v dostupnosti vlastního bydlení téměř stejně napjaté: podle Data Brno je potřeba zhruba 14 ročních průměrných platů. Nejde tedy jen o "drahé byty v Praze", ale o nedostatek nové nabídky v metropolích.
- Datově slepá administrativa: Nový stavební zákon změnil pravidla hry, ale MMR samo upozorňuje, že po náběhu ISSŘ chybí spolehlivá jednotná časová řada délky řízení. Stát neumí přesně změřit, kde proces vázne.
- Dvě krize najednou: Praha ukazuje krizi vysoké poptávky a slabé nové nabídky. Moravskoslezsko ukazuje opačnou past: v některých městech není problém nedostatek bytů, ale koncentrovaný nájemní trh, slabá konkurence a vysoký podíl domácností odkázaných na příspěvek na bydlení.
3 PŘEKVAPIVÁ FAKTA (Měřítko věcí)
- Polsko staví víc: V roce 2025 dokončilo Polsko zhruba 5,5 bytu na 1 000 obyvatel, Česko jen 3,1. Neznamená to, že Polsko problém vyřešilo, ale ukazuje jiné měřítko produkce.
- Technologie pomůže jen části řetězce: Prefabrikace a dřevostavby mohou zrychlit realizaci a ČVUT UCEEB popisuje normovou změnu pro dřevostavby do 22,5 m. Bez pozemků, povolení a financování ale technologie sama byty nevytvoří.
- Havířov není Praha: V Havířově pobíralo příspěvek na bydlení 19 % domácností, v Karviné 16 %. To je jiný typ bytové krize: ne extrémní cena nového bytu, ale nájemní trh s malou vyjednávací silou domácností.
2 PÁKY PRO ZMĚNU (Policy Opportunities)
- Otevřená data a územní plánování: Měřit délku jednotlivých fází řízení, publikovat data a zrychlit změny plánů v růstových městech. Bez měření se nedá řídit reforma.
- Dostupný nájemní sektor: Kombinace obecních, družstevních, neziskových a dlouhodobě institucionálních vlastníků. Cílem není nahradit vlastnictví, ale vytvořit stabilní alternativu k drahému soukromému nájmu.
MEZINÁRODNÍ ZRCADLO
- Vídeňský model: Přibližně polovina obyvatel žije v dotovaném bydlení díky kombinaci městských, družstevních a omezeně ziskových bytů budovaných desítky let. Přenositelné je pravidlo: veřejné pozemky a nákladový nájem, ne jednorázová dotace.
- Berlínská lekce: Nájemní regulace může krátkodobě brzdit růst nájmů, ale němečtí ekonomičtí poradci ji doporučují jen dočasně a zároveň s růstem nabídky. Sama o sobě byty nepřidá.
- Moravskoslezská lekce: Privatizační historie a koncentrace velkého nájemního fondu mohou vytvořit trh, kde stát přes příspěvky na bydlení nepřímo podpírá drahé či nekonkurenční nájmy.
Verifikováno: dostupnost Prahy 15,0 hrubých ročních mezd (Deloitte 2025), dokončené byty Praha 2025 (ČSÚ), cíl 9 000 bytů ročně (IPR Praha), příspěvky na bydlení a koncentrace nájemního trhu v Moravskoslezském kraji (Seznam Zprávy). Schválil: Gemini CLI Agent v2.0